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最新彩70娱乐平台都是投资商铺:有人被坑上百万

时间:2019-04-02 01:45 来源:未知 编辑:彩70娱乐

核心提示

现如今,在二三线小城,买房投资已不再一本万利,许多投资者转而考虑投资商铺。拥有商铺,自己做老板,是比较好的获取财富的手段。但是,选择商铺也有门道,不小心可能踩中各...

  现如今,在二三线小城,买房投资已不再一本万利,许多投资者转而考虑投资商铺。拥有商铺,自己做老板,是比较好的获取财富的手段。但是,选择商铺也有门道,不小心可能踩中各种坑

  归纳一下无外乎这6个:低总价、产权商铺、回报率高、售后包租、知名板块、品牌开发商。就这6点,我们一一破解

  有的销售给你打电线万元,有没有兴趣?”不得不提醒你,通常低总价商铺隐含的信息是:面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区,周边配套远未成熟

  卖给个人的低总价商铺,有实力的运营团队可能不愿接手,这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多

  因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动,面积大的适合更多的商业业态:餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等,而小面积大部分只能做小吃店和特色小店

  产权商铺,是对于使用权商铺而言,它最大的好处是能抵押贷款,而使用权商铺不能

  产权商铺的另一个的好处是能再次出售,但是等你把商铺转手卖掉的时候,会发现买卖差价的大半,都变成了税金

  如果你是因为租金提不上去,甚至租不出去要卖掉,谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢

  正常情况下个人投资的商铺,实际租金回报率在4%至5%是比较可信的,租金回报率保持在4%以上的水平,商铺就进入了熟铺的发展轨道

  如果是没有开始运营的商业街商铺,任何广告和销售人员承诺的回报率,都是预估值

  理论上应该走访周边商户,用市场比较法,从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量,估算出最后结果

  如果销售人员跟说,还没开业的商业街年投资回报率是10%、15%,你相信就是太年轻了

  售后包租、返本销售,都是以稳定回报、低风险吸引人购买,加快资金回笼速度,为下一轮开发准备资金

  有的开发商用“买完之后5年内每年付租金”吸引你,到了正式签买卖合同的时候,告诉你5年租金,直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟

  没错,这和大减价前改价格标签差不多,先把价格提上去,再打折、返还,引得人们蜂拥上去买,其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去,就被晾在那儿了

  售后包租一般会签两个合同,一个是售,一个是租。售就是业主买房的商品房买卖合同。租就是你再把房子出租给开发商的委托经营管理合同

  正常的开发商做商场,目的是未来能获得商铺经营的收入。如果出售商铺,开发商会出售一部分,另外一部分自己保留,然后进行统一经营

  一般来说,开发商自己保留的商铺比例越高,商场就越好,反之销售的比例越高,商铺就越差。正常出售给业主的(部分)商铺,本来完全不需要再从业主手里租回来

  售后包租这个商业模式本身并没有什么问题,如果开发商承诺售后包租,而且租金丰厚(大概是房价的8%—16%),这可能就存在商铺经营不善、开发商撤资等问题了。否则开发商能赚钱的大买卖,凭什么让你分一杯羹呢

  售后包租协议签完,随后可能会伴随一系列问题:租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、楼盘烂尾等等

  为了解决售后包租的问题,给买房人造成的巨大损失,政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租

  到了2011年,最高院又专门出台了司法解释。最新彩70娱乐平台《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》

  地段对商铺来说它的意义也很重大,因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。商铺街的位置,如果恰好在某成熟或著名商业地段附近,你的投资风险会小一点

  远离市中心的开发商,在销售商铺时常常会傍“概念”。正在建设的雄安新区,周边方圆10公里的在售商铺,都说自己在“雄安板块”

  实际上,商业辐射效应的作用范围,是按照步行距离来算的。有消费意图的人,从一个商业核心走到附近的消费目的地,800米至1000米是心理极限,商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里

  而有效辐射范围内的商铺,发展商或经营者也很清楚它的前景,几乎把产权握在自己手里,只租不售。即便是出售,也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上

  相比包租、地段等因素,资源丰富的品牌发展商和运营商,才是最至关重要的。商业街商铺通常靠集群效应发展,单个业主的投资、管理能力差别很大

  如果没有统一的招商,整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店,租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排,租金水平很难有稳定增长

  如果没有足够专业的运营商,商业街开业以后也会显得混乱无序,十年八年都成熟不了

  发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的“主力店”,几乎是一条商业街能否发展起来的关键

  如果商业街商铺在卖给你的时候,已经全部建好了,但销售人员还没法告诉你,开业的时候都有哪些商家进驻,那你最好别买了。这说明发展商的招商能力差,而且招不来商家入驻,也很难吸引来优质的运营商长期合作

  归纳一下,低总价、产权商铺、回报率高、售后包租、知名板块这5点,可能都是开发商的噱头,要注意识别风险。如果想投资商品,最应该关注的是品牌开发商,看开发商的实力是否强大,能让商业街繁荣,进而让你的商铺赚钱



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